서류상 지하라도 실제로 1층 같은 경우 많아

현장 꼭 방문 지리적 특성 살펴봐야

건물의 층수는 부동산 가격 뿐만 아니라 이용 목적에 따라서도 다양한 의미를 갖는다. 상가는 도로면 높이의 1층 상가가 지하층이나 고층보다 훨씬 높은 가치로 평가된다. 1층 상가가 고객 접근성과 전시효과 면에서 다른 층보다 더 나은 상권을 형성하기 때문이다. 아파트와 같은 주거용 건물의 경우 저층보다는 7~8층 이상의 로얄층이 훨씬 인기가 높고 가격도 비싼 것도 같은 이치다. 상층부가 조망권이나 일조권이 훨씬 뛰어나 찾는 사람들의 선호도가 높은 것이 그 이유다.집합건물의 층수는 건축물대장이나 등기부 등본에 표시가 돼 있기 때문에 굳이 현장을 가보지 않고도 쉽게 가늠해 볼 수 있다. 하지만 간혹 지형적 위치나 주변환경에 따라서는 서류상에 표기된 층수가 실제 현황과는 상당한 차이를 보이기도 한다.

지난 2월 서울중앙법원(2006-20949)의 경매 사례를 보자. 이 물건은 강남구 논현동 학동공원 인근에 위치한 지하2층 사무실로 3번 유찰되는 과정에서 최초감정가(10억원)의 절반에 가까운 5억1,000만원까지 입찰가가 떨어졌다. 위치적으로 7호선 논현역이 걸어서 5분거리 인데다가 면적도 330㎡ 규모로 활용도가 상당히 높은 물건이었지만 건축물대장에는 ‘지하2층’으로 표기가 돼 있어 입찰자들이 입찰을 꺼렸던 것.

하지만 유연화(여, 37)씨는 입찰 전 현장 방문을 통해 사무실이 위치한 건물이 경사 진 지형 위에 지어져, 지하층이 외부 도로와 같은 높이에 노출 돼 있다는 사실을 확인했다. 유씨는 입찰 당일 6억5,000만원의 입찰가를 써내 다른 경쟁자 5명을 물리치고 기분 좋게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 후 잔금납부와 명도를 끝마친 유씨는 인근의 부동산을 통해 사무실 임대를 놓았다. 현재는 보증금 1억5,000만원에 월1,000만원의 임대수익을 올리며 투자금 대비 연 24%의 고수익을 올리고 있다.

경매시장에서 ‘지하층’은 입찰 기피 물건 중 하나다. 하지만 유씨가 대부분의 사람들처럼 서류상 ‘지하층’이라는 문구만 보고 그냥 지나쳤다면 좋은 물건을 싸게 낙찰 받지는 못 했을 것. 입찰 전 관심 물건을 직접 현장 방문해 지리적 특성 등을 꼼꼼히 따져보는 것도 성공적인 경매의 지름길이다.

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